Immobilien geschickt vererben

Ab dem 01.01.23 haben Erben von Immobilien eine höhere Steuerlast zu stemmen, nicht weil die Steuersätze gestiegen sind, sondern die Verkehrswertewerte. Dieser Prozess läuft gerade, weil Immobilienbesitzer ihr Erklärungen abgeben, die zu Verkehrswerten führen, die erheblich über den jetzigen liegen. Das erhöht die Abgabenlast. 

Bei Immobilienvermögen im Nachlass ist das Streitpotential in  Erbengemeinschaften groß. Denn die Immobilie lässt sich nicht wie Gold, Geld oder Aktien einfach teilen. Sie muss erst verkauft und der erzielte Kaufpreis dann entsprechend der Erbanteile aufgeteilt werden. Diese Auseinandersetzung ist oft  kompliziert und dauert Jahre, weil jedes Mitglied einer Erbengemeinschaft andere Absichten verfolgt. Wer die Nachlassimmobilie als  Miterbe zu einem günstigen Mietzins bewohnt, hat gar kein Interesse  daran, dass sie schnell verkauft wird und pocht deshalb auf einen möglichst  hohen oder gar unerreichbaren Kaufpreis. Wer als Miterbe darauf spekuliert, die Immobilie selbst günstig zu erwerben, besteht darauf, einen möglichst niedrigen  Kaufpreis anzusetzen.  Doch für derlei Machtspielchen hat einer überhaupt kein Verständnis: der Fiskus. Unabhängig davon, ob die Erbengemeinschaft die Immobilie vielleicht erst in zehn  Jahren verkauft bekommt, verlangt das Finanzamt die Erbschaftsteuer von jedem  Erben entsprechend seines Erbanteils schon kurze Zeit nach dem Erbfall– und zwar unabhängig davon, ob die Erbengemeinschaft den vom Finanzamt ermittelten  Verkehrswert als Kaufpreis erzielt oder nicht.  „In der Vergangenheit hatten die Finanzämter die Immobilienwerte meist niedriger  angesetzt als die Marktentwicklung es zugelassen hätte. Doch damit soll ab kommendem Jahr Schluss sein. Wenn die Finanzämter im Einzelfall von 20 bis 50  Prozent höheren Immobilienwerten ausgehen, dann steigen automatisch auch die Erbschaftsteuern. 

Ein Beispiel:  Eine Mietimmobilie in Düsseldorf im Wert von € 5 Mio. wird an fünf  Kinder vererbt. Jeder Erbe kann einen Freibetrag in Höhe von € 400.000 geltend machen, so dass das Finanzamt die Erbschaftsteuer von jeweils 600.000  Euro errechnet. Dann beträgt der Steuersatz 15 % oder 90.000 € für jeden  Erben. Soweit so gut, wenn aber die Bewertungsbasis der Immobilie aufgrund der geänderten Bewertung sich um  50 Prozent auf 7,5 Mio € ändert, ändert sich der Steuersatz auf 19 Prozent und die  Erbschaftsteuer auf € 209.000. Waren die 90.000 € vielleicht noch aufzubringen, wird es bei 209.000 € schon deutlich schwieriger. Obwohl es Jahre dauern kann, bis die Immobilie verkauft ist, werden die Steuern  für jeden Miterben sofort fällig. Wer das nicht zahlen kann, muss sich das Geld  leihen, doch bei Steuerschulden winken die Banken in der Regel ab. Finanziell schwach gestellten  Erben bleibt dann nur, ihren Erbanteil zu verkaufen, wenn die Erbengemeinschaft  zerstritten ist und sich nicht auf einen schnellen Verkauf der Immobilie einigen kann.

Besser wäre natürlich zu erben oder geschenkt bekommen, bevor die neuen Verkehrswerte festgeschrieben sind. Dafür besteht allerdings nicht mehr viel Zeit, obwohl die Abgabefrist für die Erklärungen auf nächstes Frühjahr verschoben sind.